Lanzan el primer informe mensual del mercado inmobiliario de Cañuelas

A partir de este mes, los vecinos y potenciales inversores de Cañuelas cuentan con una interesante herramienta hasta ahora inexistente en la región: el Informe Mensual del Mercado Inmobiliario de Cañuelas. Se trata de una iniciativa desarrollada de forma integral por Inmobiliaria Cesteros, que busca relevar mensualmente el 100% de la oferta publicada en el principal portal de bienes raíces (ZonaProp) para transformarla en información actualizada de acceso libre y gratuito.

“La idea es que sea un bien público, información al alcance de todos para que cualquier vecino tenga una visión integral de cómo está el mercado en la ciudad”, explicó Santiago Cesteros, quien realiza un seguimiento continuo desde mayo para captar la tendencia real (“la película y no solo la foto”) del stock inmobiliario local.

De acuerdo a lo informado a InfoCañuelas, en la primera edición de agosto, Santiago y su equipo analizaron un total de 1.401 propiedades en venta, que representan un valor de oferta publicada de USD 385 millones en todo el mercado del partido.

Números clave de agosto

El informe arroja datos precisos sobre los valores de referencia que piden los propietarios en el distrito:

• Casas: El valor promedio de una casa en el partido se ubica en USD 200.757. El precio del metro cuadrado cubierto promedia los USD 1.242, mostrando una sutil corrección del ▼ 0,2% respecto a julio. El rango de publicación más frecuente oscila entre los USD 105.000 y los USD 271.250.

• Terrenos: Un lote promedio se cotiza en USD 67.252 (▲ 3,9% mensual), lo que equivale a unos USD 56 por metro cuadrado de tierra.

• Campos: Para fracciones de 20 hectáreas o más, el valor de la hectárea se posicionó en USD 27.657, registrando un marcado incremento del ▲ 8,5% en comparación con el mes anterior.

Dinámica: un mercado que tiende a aquietarse

El relevamiento detectó que el mercado local se está moviendo con mayor cautela. Durante agosto ingresaron 104 propiedades nuevas a la venta, mientras que otras 88 dejaron de publicarse.

Un dato llamativo para el sector es el tiempo de permanencia: el tiempo típico de una propiedad en venta es de 202 días. De hecho, el 52,7% de la oferta lleva más de seis meses publicada y un 35,2% supera el año de antigüedad. Ante la falta de rotación, el mercado ajusta principalmente por rebajas específicas: el 4,7% de los avisos vigentes bajó sus precios en el último mes, con un descuento típico del 9%.

Precios zona por zona y mapas inéditos

Una de las mayores innovaciones del reporte es la geolocalización manzana por manzana en el casco urbano. La oferta inmobiliaria se fragmenta notablemente según la zona del partido:

• La Martona y countries: Concentra el 26% de la oferta total del partido (364 avisos) con la casa promedio más alta: USD 296.849 (USD 1.475 el m² cubierto).

• Casco urbano de Cañuelas: Cuenta con 325 propiedades en venta. El m² cubierto de una casa promedia los USD 1.130, mientras que el m² de lote residencial se ubica en USD 112, el valor de la tierra más alto del partido. El valor de los lotes decae hacia la periferia, registrando su promedio más accesible en el corredor de la Ruta 3 Sur (USD 17/m²).

• Las Localidades: Vicente Casares lidera los valores fuera del centro con casas promedio de USD 228.389 (USD 1.358/m² cubierto). Le siguen Uribelarrea (casa promedio de USD 207.297), Alejandro Petión (USD 142.830) y Máximo Paz, que presenta los valores más económicos con casas promedio de USD 87.629 (USD 1.006/m² cubierto).

Cañuelas en el contexto regional

Al comparar las métricas con los distritos vecinos, Cañuelas se consolida como el segundo mercado inmobiliario más grande de la región, superado únicamente por San Vicente (que cuenta con 2.925 propiedades publicadas, fuertemente traccionadas por sus barrios cerrados).

Cañuelas supera ampliamente en volumen y valuación a otros partidos cercanos como Lobos (417 propiedades en venta), Monte (389), General Las Heras (148), Navarro (75) y Roque Pérez (40).

El valor de su metro cuadrado de lote (USD 56) y el m² cubierto de casas (USD 1.242) se posicionan como los segundos más caros de toda la región de referencia, lo que demuestra que la tierra en Cañuelas es altamente valorada y que la demanda convalida esos precios.
 

Las razones del posicionamiento local

El informe dedica un apartado a las variables macro que explican este fenómeno inmobiliario. Cañuelas es el primer partido del corredor sudoeste fuera del Gran Buenos Aires y funciona como un nodo estratégico donde confluyen la Autopista Ezeiza-Cañuelas y las rutas 3, 6 y 205.

Este perfil productivo e institucional —marcado por el funcionamiento del Mercado Agroganadero (MAG) con un movimiento de 120.000 cabezas mensuales, un Parque Industrial de 200 hectáreas en plena expansión, sedes universitarias y el Hospital de alta complejidad Cuenca Alta— impacta de lleno en el sector inmobiliario. Entre los censos de 2010 y 2022, la población de Cañuelas creció un 36,2% y las viviendas un 50%, atrayendo de forma constante a familias que buscan cambiar su ritmo de vida sin alejarse de la Capital.

El reporte completo, elaborado por el equipo de profesionales de Inmobiliaria Cesteros —firma líder del mercado local con 65 años de trayectoria—, seguirá publicándose mes a mes de manera abierta para toda la comunidad en la web santiagocesteros.com con la posibilidad de dejar un mail para recibir el newsletter.
 

Escrito por: Redacción InfoCañuelas