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El Cañuelas FC recuperó el sector de tenis de El Cajón

Después de un largo litigio con el inquilino, la justicia ordenó el desalojo y restitución del inmueble. El fallo completo de la causa.

Después de un largo litigio con el inquilino, la justicia ordenó el desalojo y restitución del inmueble. El fallo completo de la causa.

Tenis Cañuelas Futbol Club

 El predio recuperado. Archivo InfoCañuelas.

Con fecha 2 de diciembre las autoridades del Cañuelas Fútbol Club recuperaron el sector de tenis de la calle Del Carmen y Matheu (El Cajón) luego de un prolongado pleito judicial con el inquilino Daniel Galarregui.

El Juzgado Civil y Comercial 1 de La Plata ordenó el desalojo del predio y su restitución al Cañuelas FC en el marco de una causa iniciada la institución a través de la letrada Marcela Pedrini.

La concesión, firmada en 2013, finalizó en 2016, pero por distintas desavenencias comerciales Galarregui no se retiró del lugar, lo que dio inicio a la demanda judicial el 28 de diciembre de ese año.

En diciembre de 2017, tras rechazar los argumentos planteados por Galarregui a través de su abogada Mariela Aristegui (que luego renunció al expediente), la jueza María Cecilia Valeros De Córica ordenó el desalojo por vencimiento del contrato.

El fallo pasó por distintas instancias de apelación hasta que quedó firme. En diciembre de 2019 la jueza Valeros De Córica firmó el primer alzamiento, que por cuestiones administrativas y el inicio de la pandemia, no se concretó. A fines de este año Pedrini volvió a solicitar la medida, finalmente consumada el miércoles al mediodía.

A través de sus redes sociales, el Cañuelas FC publicó una carta en la que celebró el fallo judicial, pero al mismo tiempo lamentó la burocracia del proceso.

“El 2 de diciembre de 2020 se inscribirá entre las fechas históricas en la dinámica institucional del club. A las 12.08 en una ceremonia sencilla y cargada de sentimientos encontrados, el Oficial de Justicia designado celebró la constitución del Acta de Posesión por el cual hemos recuperado de modo oficial el predio de tenis de El Cajón, tras hacerse efectivo el fallo de desalojo para el último concesionario, subinquilinos y ocupantes”.

“Hemos atravesado casi siete años de humillaciones y dolor, de ignominia y burla, de impotencia y bronca. Hemos sido víctimas de la falta de justicia y de la justicia. Hemos llorado, acumulado insomnio, discutido, peleado, soñado y chocado contra la realidad. Pero lo que es peor, hemos perdido tiempo, tiempo de juego, tiempo de recreación, tiempo de formación, tiempo de amistad, tiempo de camaradería, para niñas y niños, adolescentes, jóvenes que no tuvieron la opción de transformar ese espacio deportivo en un sitio propio de intransferibles experiencias”.

“Primero, fueron los días oprobiosos de convivir con un concesionario dispuesto a incumplir su contrato –desde el abandono de los objetivos que detallaba el convenio a la conducta patoteril para violar las normativas institucionales hasta dejar de pagar los servicios-; luego, el batallar jurídico y el profuso trabajo de las letradas del club para conseguir lo que ayer se consiguió: efectivizar su desalojo. En el medio de este larguísimo penar, un relato breve para sintetizar algunos sinsabores: la causa ganada durante más de un año en un juzgado sin titular a cargo; la imposibilidad tanto oficiosa como oficial para disponer de lo que nos pertenece asistiendo al deplorable espectáculo de ver cómo eran saqueadas las instalaciones, imperaba el deterioro, eran rotas con saña y corroídas por el desinterés y el abandono mientras éramos testigos de cómo se acumulaba basura y crecía de modo infinito la maleza sin que se nos permitiera intervenir –hemos sido siempre respetuosos de las leyes”.

EL FALLO DE LA CAUSA

A continuación transcribimos el fallo dictado en 2017 por la jueza interviniente. 

AUTOS Y VISTOS: Los autos caratulados “CAÑUELAS FUTBOL CLUB C/ GALARREGUI DANIEL S/ DESALOJO (EXCEPTO POR FALTA DE PAGO)”, expediente que con el número 822133 Tramita por ante el Juzgado de Primera Instancia en lo Civil y Comercial N° 1, a mi cargo, para dictar sentencia de cuyos antecedentes RESULTA:

PRIMERO: I) Que a fs. 51/52 se presenta en autos el Sr. Daniel Oscar Roncoli en carácter de Presidente de la Comisión Directiva de Cañuelas Futbol Club, con el patrocinio letrado de la Dra. Pedrini Marcela Fabiana, interponiendo formal demanda de desalojo contra Galarregui Daniel, con relación al inmueble ubicado en calle Matheu n° 855 de la ciudad de Cañuelas.

Relata el actor que en su carácter de presidente de la Comisión Directiva de la mencionada institución, celebró contrato de concesión del servicio de atención del anexo “tenis”, propiedad de la misma por tres años.

Que en dicho contrato se establecían una serie de inversiones a realizarse en el predio por parte del concesionario, las cuales serían condición para otorgar la renovación del contrato por otro período de igual término. Que ante el incumplimiento de estas inversiones y vencido el plazo contractual, el concedente optó por la no renovación de la concesión, sin que la contraria haya restituido a la fecha el inmueble objeto de esta litis.

Hace otras consideraciones, ofrece pruebas, funda en derecho y solicita se haga lugar a la demanda incoada con costas.

II) Que a fs. 53 se corrió traslado de la acción a la parte contraria por el termino de diez días (art. 320 del C.P.C.C.), a quien se cita y emplaza a comparecer (arts. 354 y 486 C.P.C.C.)

Que a fs. 72/75 contesta demanda en legal tiempo y forma el Sr. Daniel Alfredo Galarregui, con el patrocinio letrado de la Dra. Mariela L. Aristegui. Hace una negativa general de los hechos descriptos en la demanda que no reconociera específicamente y desconoce la documental traída. Da su versión de los hechos, reconoce la suscripción del contrato de concesión, y aduce que no es cierto que incurrió en el incumplimiento de las condiciones derivadas de las cláusulas contractuales.

Dice que cuando venció el plazo de tres años, muchos de las obligaciones pactadas se hallaban en curso de ejecución, incluso destaca que afrontó un gasto de inversión para la remodelación de las canchas de tenis para realizar torneos de tenis adaptado. Que como contrapartida de ello, a menos de un año, la actora comenzó a realizar la misma actividad en otro predio llamado “Lawn Tennis”, con tarifas más bajas, lo que le generó un grave perjuicio económico, generándole la imposibilidad de poder afrontar el resto de las mejoras pactadas inicialmente.

Por último, hace otras consideraciones, y destaca que las mejoras que realizó en el predio fueron constatadas en la oportunidad de labrarse acta notarial por la Escribana Andrea Arín, a pedido de la parte actora el 26 de enero de 2016.

Que a fs. 87 se abrió la causa a prueba, certificando el vencimiento del término probatorio a fs. 104 y llamando a autos para sentencia a fs. 105, el que se encuentra firme.

Y CONSIDERANDO:

I) Que a través de su letrada patrocinante el Sr. Daniel Oscar Roncoli en carácter de Presidente de la Comisión Directiva de Cañuelas Futbol Club, interpone formal demanda de desalojo contra Galarregui Daniel, con relación al inmueble ubicado en calle Matheu n° 855 de la ciudad de Cañuelas. Pide costas.

II) Sentado ello, previo a analizar la cuestión traída a autos, cabe recordar que las normas jurídicas tienen una eficacia limitada en espacio y tiempo y como sucede con cualquier otra realidad humana, surgen en un determinado momento y se extinguen en otro. Es decir, las normas rigen hechos, relaciones y situaciones jurídicas y en muchos casos, tales hechos, relaciones y situaciones no son instantáneos, sino que configuran sucesiones de hechos, conductas, actos y consecuencias que se producen a lo largo del tiempo.

En este sentido, la dificultad se plantea cuando se trata de hechos, relaciones o situaciones in fieri, o que no se agotan instantáneamente, sino que duran en el tiempo, o cuya realización, ejecución, liquidación o consumación demandan tiempo, por lo que, en parte -al inicio, al concertase o al nacer- caen bajo el imperio de una norma, y en parte o partes -al realizarse las prestaciones o agotarse las consecuencias o los efectos de aquellas relaciones o situaciones jurídicas-, caen en otras.

Por consiguiente, toda situación jurídica pasa por dos fases: una fase dinámica, que corresponde al momento de su constitución y de su extinción, y una fase estática, que se abre cuando esa situación produce sus efectos (Conf comentario al Art. 7 en Código Civil y Comercial de la Nación comentado, CARAMELO Gustavo, 1a ed. - Ciudad Autónoma de Buenos Aires. Editorial Infojus, 2015.v.1,672p.;23x16 cm. ISBN 978-987-3720-30-7).

Por lo expuesto, y aplicando lo dicho a éste caso, de las circunstancias apuntadas surge que la celebración y el vencimiento del contrato tuvieron lugar entre el 1° de Febrero de 2013 y el 31 de Enero del 2016, es decir el contrato se celebró con antelación a la sanción y entrada en vigor del nuevo Código Civil y Comercial de la Nación pero finalizó cuando ya se encontraba vigente el nuevo código, ergo, la situación jurídica y las consecuencias que dieron lugar a la promoción del presente juicio quedaron consolidadas durante la vigencia del nuevo código, el cual, por ende, resulta la norma aplicable en la especie.

Así, si bien el vigente Código Civil y Comercial de la Nación no presenta una regulación diferente al viejo código, el cual puede servir de guía interpretativa para dilucidar la presente cuestión litigiosa, en el caso de autos se plantea una cuestión de derecho transitorio y será de aplicación el nuevo Código Civil y Comercial (art.7 del C.C. y C.).

III) Ahora bien, el proceso de desalojo o desahucio tiene por objeto exclusivo la recuperación o restitución de un bien respecto de quien se halla obligado a la restitución. En otras palabras, el fin de la acción de desalojo es asegurar la libre disposición de los inmuebles al que tiene derecho a ello, cuando son detentados contra su voluntad por personas que entraron en su tenencia por actos o contratos que por cualquier causa no pueden ya considera existentes (Código Procesal Civil y Comercil de la Provincia de Buenos Aires, comentado y anotado de Osvaldo Gozaíni, tomo II, pag. 527).

El desalojo, entonces procede solamente cuando el demandado está obligado a restituir el inmueble en virtud de una obligación nacida en un contrato, como la locación de cosa, del comodato, del otorgamiento de la tenencia precaria, o cuando quien la detenta resulta un intruso. (SCBA 22/2/94 “Bianchi de Oneto Beatriz y otros c/ Misto Hugo y otros s/ desalojo” Ac. 50546).

Cabe señalar que, mediante la acción de desalojo se busca recuperar el uso y goce de un bien inmueble que se encuentra ocupado por quien no tendría título válido para hacerlo, sea que el ocupante sea un simple tenedor sin animus domini o exista una obligación de restitución. Esta vía es limitada, lo que impide la discusión sobre la posesión o la tenencia en sí, existiendo otras vías para dichas pretensiones. No se debe, en este tipo de procesos, emitir ningún tipo de juicio sobre cuestiones posesorias, dado que implicaría apartarse de la naturaleza especial de la pretensión de desalojo. Este carril debe ser ágil y sencillo, con el único fin de recuperar la cosa de la posesión o tenencia de otro.

De modo que con estos mismos argumentos, las cuestiones introducidas por la parte demandada respecto de la interpretación del contrato y sus cláusulas no han de ser materia de este proceso, máxime si se tiene en cuenta que se trata de un desalojo por vencimiento de un contrato.

En efecto, tengo para mí que las partes suscribieron un contrato de concesión, por el término de tres años renovable automáticamente,(ver cláusula segunda), el que en original se encuentra adjunto a fs. 37/42. Que dicho plazo se encuentra vencido desde el día 31/1/2016.

Tal consideración se encuentra confirmada además por la conducta desplegada en el cumplimiento de la obligación de restituir cuando el actor libró la CD 24831439 de fs. 34 donde reclama la devolución de la cosa y, asimismo, con el art. 1218 del Código Civil que dispone que no hay “tácita reconducción”, sino continuación de la locación concluida, y que el locador puede pedir la devolución del inmueble “en cualquier momento”.

En suma, el actor reclamó la restitución del predio mediante carta documento después de haber transcurrido el plazo legal, según expusiera en el escrito de inicio y reconociera expresamente el demandado en su contestación ( art. 354 inc. 1, C.P.C.C.), todo ello de conformidad con lo normado por el citado art. 1218, por lo que considero que al momento de deducirse la acción de desalojo el contrato se encontraba extinguido (art. 2, ley 23.091) y el accionado, en mora (art. 886, Código Civil), siendo por lo tanto procedente la demanda instaurada por la causal esgrimida oportunamente (art. 1218 Código Civil; 676, C.P.C.C.).

IV) COSTAS: Finalmente, en lo que concierne a las costas, teniendo en cuenta la solución propuesta en el punto que antecede, se torna indiscutible que el demandado reviste la condición de vencido, por lo que debe aplicarse el principio de la derrota (art. 68 del CPCC).

V) Encontrándose reunidos en autos los requisitos básicos establecidos para la procedencia del desalojo por vencimiento de contrato (art. 676 ter CPCC), estimo que ha de prosperar el planteo efectuado, debiendo fijarse un plazo para que el concesionario dé cabal cumplimiento a la desocupación del inmueble en cuestión, bajo apercibimiento de lanzamiento (arts. 163 incs. 6° y 7° y 676 ter del CPCC).

Por todo ello juzgando definitivamente, FALLO: I) Haciendo lugar a la demanda de desalojo por la causa del vencimiento de contrato, promovida contra Daniel Alfredo Galarregui, condenando al mismo a desalojar el inmueble ubicado en calle Matheu n° 855 de la ciudad de Cañuelas, Provincia de Buenos Aires, dentro de diez días de notificada la presente sentencia, bajo apercibimiento de lanzamiento (arts. 163 incs. 6° y 7° y 676 ter del CPCC) II) Disponiendo que las demás cuestiones vertidas deberán encausarse por la vía que estime corresponder III) Imponiendo el pago de las costas al accionado vencido en autos (art. 68 sug y cctes del CPCC) VI) Difiero la regulación de honorarios para su oportunidad (dec. ley 8904) REGISTRESE. NOTIFIQUESE.-

María Cecilia Valeros De Córica
Juez

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